Одним из способов защиты физических и юридических лиц от мошеннических действий застройщиков недвижимости является система строительства и приобретения жилья в фонде финансирования строительства. Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» был принят еще 2003 году и вступил в действие с первого января 2004 года. Но, никто из застройщиков его не применял, так как он несет дополнительные затраты, необходимость применения дополнительных организационных мероприятий и так далее. Да и зачем что-то городить, когда и так покупатели квартир или иной недвижимости приносят свои деньги с верой в получение после строительства своих квадратных метров.
Небезызвестная «Элита-Центр» в городе Киеве также не применяла нормы закона о фондах. Результаты такого поведения мы все знаем.
И только в начале 2006 года вступил в действие закон о внесении изменений в закон о инвестиционной деятельности, которым в статье 4 установлено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты общего инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнения обязательств за которыми осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами. Таким образом, был установлен запрет на получение застройщиком напрямую денежных средств от покупателей жилья. И теперь долевое строительство могло проводиться исключительно в пределах предусмотренных законом организационных форм и правил.
По закону про фонды финансирования деньги на стройку получал управитель, на которого возлагалась обязанность не только своевременного финансирования, но и контроля за качественным и своевременным проведением строительных работ. Таким управителем мог быть банк или иное финансовое учреждение.
Само собой, банк или иное финансовое учреждение может в пределах Фонда финансирования проводить кредитование желающих приобрести недвижимость по ипотечному кредитованию. И законом про фонды этот механизм предусмотрен.
Суть механизма кредитования в пределах фонда финансирования строительства проста. Банк предоставляет кредитные средства заемщику исключительно для участия в фонде. И оформляет в ипотеку объект приобретения, который станет собственностью заемщика в будущем, то есть после окончания строительства. Какой именно Банк будет кредитовать, законодательством не регламентировано. Это может быть финансовое учреждение как участвующее в фонде строительства кредитуемого объекта, в качестве управителя, так и любой другой банк.
В случае кредитования, в окончании строительства и сдачи дома становиться заинтересован уже не только застройщик - для получения прибыли, доверитель - в получении квадратных метров, но и Банк - в возможности возврата кредитных средств с предмета ипотеки, при недобросовестном доверителе. Ведь в физическом смысле, ипотека недвижимости, которая возникнет в будущем, до ее возникновения отсутствует.
Лицо, участвующее в фонде финансирования для приобретения недвижимости или доверитель, за счет кредитных средств ограничивается в возможностях изменения объекта инвестирования (квартиры, помещения), уступки права требования по договору об участии в фонде третьим лицам, частичного получения средств из фонда или отказа от участия в фонде. В том числе, если прекращение участия в фонде произойдет по разным причинам, средства из фонда в первую очередь покрывают задолженность перед Банком.
Интересным является положение части 7 статьи 50 закона о фондах строительства. В ней говориться, что нарушение сроков сооружения объекта строительства или ненадлежащее выполнение обязательств застройщиком не может влиять на правоотношения, которые возникли между банком и заемщиком в соответствии с заключенным ими договором об ипотечном кредите, и не является основанием для прекращения выполнения обязательств заемщиком. Это общее правило, и оно имеет смысл. Но, только если банк не является управителем фонда. Потому как, если банк управитель, то только на него и возложена обязанность от имени доверителей, следить за процессом строительства. Именно ему законом предусмотрены права влияния на застройщика: как изъятие и передача строительной площадки иному застройщику, реализация недостроя для возврата средств доверителям и так далее.
Конечно, договора на участие в фонде и ипотечного кредитования формально между собой не связаны. Но, при судебном разбирательстве между банком – управителем и заемщиком – доверителем может быть применена норма статьи 616 Гражданского кодекса Украины. По указанной статье, если нарушение обязательства случилось по вине кредитора, суд соответственно уменьшает размер убытков и неустойки, которые взимаются из должника. В том числе, суд имеет право уменьшить размер убытков и неустойки, которые взимаются из должника, если кредитор преднамеренно или из неосторожности способствовал увеличению размера убытков, нанесенных нарушением обязательства, или не принял меры относительно их уменьшения.
В любом случае, вина управителя перед заемщиком будет играть не последнюю роль в процессе взыскания задолженности по ипотечному кредиту.
Также на этом сайте читайте следующие статьи:
Что такое ипотека? Суть ипотеки.Договор ипотеки как основание перехода права собственности на недвижимость.
Когда возникает ипотека? Или что новенького в законе?
Претензия энергопоставщику о качестве электричества.
Комментариев нет:
Отправить комментарий